2023年對房地產行業的定位是以「防風險」為前提。
去年下半年以來，我國房地產市場明顯走弱，近幾個月來出現加速下滑趨勢。明年為實現中國經濟「質的有效提升和量的合理增長」，加速推動房地產投資和消費修復，尤為關鍵。
近日舉行的中央經濟工作會議在部署明年工作時，在防範化解風險和擴大內需兩大方面內容中均重點提及房地產。其中，在「房住不炒」的總原則之下，為推動房地產行業向新發展模式平穩過渡，中央經濟工作會議首次就房地產提出保交樓、保民生、保穩定的「三保」要求。
截至目前，全國房地產銷售仍處於下行階段。國家統計局數據顯示，2022年1~11月全國商品房銷售額同比下滑26.6%；2022年11月單月銷售額同比下滑32.2%，相較9月和10月，下滑幅度又進一步加大。
「下一步要立足我國巨大需求空間支撐，持續優化需求側管理，加大對剛需和改善性住房需求的金融支持力度。中期要研究促進房地產業健康發展的治本之策，改革完善房地產相關土地、財稅、金融等基礎性制度，多渠道增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，推動房地產企業轉型發展，有序構建房地產健康發展新模式。」中央財辦有關負責同志近日就中央經濟工作會議精神和當前經濟熱點問題作深入解讀時，如是明確。
針對行業流動性問題，該負責同志還透露，2022年已出台的政策要持續抓好，2023年還將出台新舉措，側重研究解決改善房企資產負債狀況等。
明年更多房企資金紓困政策將出
2023年對房地產行業的定位是以「防風險」為前提。
2022年中央經濟工作會議提出，有效防範化解重大經濟金融風險。要確保房地產市場平穩發展，紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組併購，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。
房地產鏈條長、涉及面廣，是國民經濟支柱產業，佔GDP的比重為7%左右，加上建築業則佔到14%；土地出讓收入和房地產相關稅收佔地方綜合財力接近一半，占城鎮居民家庭資產的六成，房地產貸款加上以房地產作押品的貸款，佔全部貸款餘額的39%，對於金融穩定具有重要影響，是外溢性較強、具有系統重要性的行業。
回顧過去幾年的中央經濟工作會議，「防範化解重大金融風險」的相關表述被多次提及。但聚焦到房地產領域，關於「防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況」的說法，卻是首次出現在中央經濟工作會議之中。
2021年中央經濟工作會議提到，要正確認識和把握防範化解重大風險。要繼續按照穩定大局、統籌協調、分類施策、精準拆彈的方針，抓好風險處置工作，加強金融法治建設，壓實地方、金融監管、行業主管等各方責任，壓實企業自救主體責任。
更早之前，2017年中央經濟工作會議曾明確，打好防範化解重大風險攻堅戰，重點是防控金融風險，該次會議還提出要「促進形成金融和實體經濟、金融和房地產、金融體系內部的良性循環，做好重點領域風險防範和處置」。
和過去幾年不同的是，當前，房企高周轉模式逐步走向終結，居民槓桿率亦企穩回落，房地產金融化泡沫化勢頭已得到實質性扭轉。
而在全國樓市整體下行近一年半的背景下，房地產行業流動性危機逐漸顯現，同時，受市場信心疲軟影響，房企自救乏力。基於此，化解房地產金融風險需要政府更加「有為」。
近月來，金融監管部門加速釋放了如「金融16條」「第二支箭」「第三支箭」等一系列為樓市供給側紓困的積極政策，銀行與房企簽約授信額度已超過4萬億元。不過，資金真正落位仍需要時間，短期企業資金壓力仍在。
根據國家統計局數據，今年4月份以來，房地產開發企業到位資金的累計增速同比跌幅均在20％以上。其中，11月房企自籌資金跌幅進一步擴大，顯示開發商資金鏈仍舊非常緊張。
「房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已出台一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。」 12月15日，國務院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領袖和前高官對話上發表書面致辭時指出。
這一高層表態中提到的「新舉措」引起業界廣泛關注。
前述中央財辦有關負責同志在解讀會議內容時，對「新舉措」予以進一步明確：供給端方面，各地區和有關部門要扛起責任，紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作；繼續給行業提供足夠的流動性，滿足行業合理融資需求；推動行業併購重組；完善相關房地產調控政策及制度。2022年已出台的政策要持續抓好，2023年還將出台新舉措，側重研究解決改善房企資產負債狀況等。
17日，「2022-2023中國經濟年會」召開。該年會上，中央財經委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀和中國人民銀行副行長劉國強亦着重提出，明年經濟工作要重點防範、化解房地產行業的風險問題。
韓文秀稱，要紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，提供足夠的流動性，滿足行業合理融資需求，推動行業重組併購，有效防範化解優質頭部房企的風險，改善他們的資產負債狀況。「防範化解房地產市場風險是重中之重。」
劉國強稱，從當前情況看，一些需要進一步支持的領域是比較明顯的。如房地產當前既是重點領域，也是薄弱環節，理應加大金融支持。房地產對居民生活和財產、宏觀經濟循環和產業鏈穩定、財政和金融市場的影響都不是別的產業可以比肩的。
着力改善預期
正所謂「信心比黃金和貨幣更重要」。業界普遍認為，明年，要想房地產行業真正回歸良性循環，除了要對房企「以時間換空間」給予更大的支持外，還要打通地產銷售環節。對於銷售回暖，信心是前提也是關鍵。
今年中央經濟工作會議指出，明年經濟工作千頭萬緒，要從戰略全局出發，從改善社會心理預期、提振發展信心入手，綱舉目張做好工作。
其中，「着力擴大國內需求」被擺在了明年經濟工作的首位，會議同時明確「支持住房改善」。此外，在部署房地產領域工作時提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛18日在一場公開論壇中提出，當前，中國房地產市場「有條件又有風險」，必須要加大政策力度，力爭明年實現「彈跳式軟着陸」，其中，扭轉預期是保障。
「我們研究發現在市場飽和之後，預期相對於政策來說更為關鍵，市場短缺的時候預期一直是樂觀的，但是市場飽和之後預期就變得相對比政策更加重要了。當前的弱預期存在強化固化和慣性的風險。」倪鵬飛稱。
中國國際經濟交流中心副理事長、國際貨幣基金組織前副總裁朱民在上述論壇上亦表示，現在，住房消費的問題主要是需求端而非供給端。未來，住房更新的消費需要有新的政策來鼓勵和支持，來提振居民的信心，特別是對第二套房的支持。
「我們不能認為，隨着流動性的注入，房地產業穩住了住房，明年會自然反彈。因為它總需求和總供給的結構是不平衡的，還是要用政策。」朱民稱。
中央財辦有關負責同志在前述解讀中也明確提到：要着力改善預期，擴大有效需求，支持剛性和改善性住房需求。
該中央財辦負責人舉例稱，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放；結合落實生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問題；鼓勵加大保障性租賃住房供給，發展長租房市場；合理增加消費信貸，支持住房改善等消費。
為加速修復房地產市場預期，倪鵬飛認為，房企資本面的持續改善和保交樓的穩妥推進，是兩項重要措施。除此之外，他還提出三點措施建議，其一，要通過加快復蘇經濟，增加收入，擴大就業，防範和減緩外部不確定性衝擊；其二，擴大需求是基礎，從需求端來看，要放寬購房條件，降低購房成本，要結合完善住房保障體系，鼓勵國有企業或優質民營企業收購出險企業項目用於保障性租賃房，共有產權房或產權房；其三，穩定房價是關鍵，房價下降有助於降低生活和商務成本，但是要逐步消化，如果出現下降過速的情況，建議可以採取一些臨時性管制措施。
