2022-09-21 10:11 LJY2345   评论关闭   0 

地產代建業務受房企青睞,機構預計市場容量將達2000億

為紓困類項目提供代建服務有望成為未來2~3年的新市場機會。

代建正在成為房企着力布局的第二賽道。在剛過去不久的2022年中期業績會時,包括碧桂園、龍湖、旭輝、建發國際等在內的多家穩健型房企,不約而同表達了對代建市場前景的看好。

在房地產開發領域,代建並非新事物,而是有着十幾年的歷史,專業代建公司如綠城管理、中原建業在代建業務上已初具規模,並完成單獨上市。

步入2022年,代建業務開始受到更多公司的關注,因其低投入、低風險和收入穩定,有助於房企平穩穿越行業周期,成為各家公司增加現金流入、維持穩定經營的措施之一。據億翰智庫統計,截至目前,百強房企中已有超40家房企布局了代建業務。

多位房地產業內人士表示,除了原本的政府代建、中小房企的商業代建需求之外,代建市場亦有許多新增需求,包括來自開發能力不足的城投公司,以及出險房企旗下需紓困的項目。據海通證券測算,“十四五”期間,代建業務的市場容量或將達到2000億元左右規模。

超40家房企布局

最近將代建帶入業內關注範圍內的,是華夏幸福中標瀋陽市的一個代建項目。

8月下旬,瀋陽市蘇家屯區城市建設局發布了“瀋陽市蘇家屯區HD項目-工程管理及造價諮詢”的招標公告;9月13日,招標代理機構公布了該項目的中標人為幸福安基,即華夏幸福旗下的專註經營代建業務的平台。

這應該是幸福安基獲取的首個代建項目。公開信息顯示,上述招標公告發佈於8月17日,幸福安基成立於8月18日。

華夏幸福對代建業務的探索,正是當前房地產行業尋求新的盈利增長點的一個縮影,包括世茂、建發、旭輝、龍湖、碧桂園等公司,都在積極加大布局開拓這項業務。

比如,早已在代建領域發力的朗詩地產,於不久前正式更名為朗詩綠色管理有限公司,並表示未來將專註於輕資產業務,,稱開發代建項目產生的利潤將成為集團的主要利潤來源。

建發國際管理層在2022年中期業績會上也提及,公司比較重視代建,會投入較大精力,今明兩年要把代建業務進一步提升。

旭輝、龍湖、碧桂園則是代建賽道上的“新生”。旭輝在2021年成立了代建平台旭輝建管,在今年的組織變革中,這一平台被放到了與開發、商業放到同等的地位上。旭輝建管董事長陳東彪表示要在現有的能力下,“一定要更大(力度)地拓展代建”。

龍湖在2022年的中期業績會上才正式對外發布了代建品牌。該集團CEO陳序平認為,“今年多地的政府地方平台公司托底土地,其缺乏操盤能力”,這對龍湖發展代建業務將是個機會。

碧桂園亦是旗幟鮮明地表示要在代管代建方面發力。“公司有管理層出身建築行業,加上多年發展后成本競爭力優勢和機器人建築新業務,”碧桂園表示在代建業務上擁有不少優勢,總裁莫斌在中期業績會上也披露,與很多地方政府達成了一致,幫助出險企業或者出險項目的完成保交樓。

據中金公司在7月份發布的一份研報顯示,以克而瑞2021年全口徑銷售金額為準,TOP50房企中,涉足代建領域的房企共有37家,其中綠城、雅居樂、金地、旭輝等7家房企都對該業務設定了較高的戰略定位且已有一定的體量。

若將統計範圍擴大至百強範圍內,據億翰智庫統計,截至目前,已有超40家房企布局了代建業務。

促使房企不約而同地聚焦於代建業務的,是房地產市場的變化。中信建投地產行業分析師竺勁撰文指出,高周轉年代,房地產開發可以賺取資產升值帶來的利潤,遠高於代建業務收取的管理費,因而房企會將人力主要用在傳統開發業務上,通過自投項目進行擴張,而不願意大規模布局代建業務。

如今,房地產行業的高周轉模式難以為繼,企業需要降低槓桿、放緩擴張規模,“在這樣的情況下,房企的人員過剩問題凸顯,不少房企紛紛選擇轉向代建這樣的無負債擴張手段,來幫助自身找到新的增長曲線。”竺勁表示。

三大業務板塊持續擴容

“代建市場正迎來逆周期的業務爆發。”綠城管理在2022年中期業績會上給出這樣的判斷。

代建行業根據委託人性質進行劃分,通常可分為政府代建、商業代建、資方代建,分別對應政府、中小型房企和金融機構。

政府代建包括企業通過政府招投標,提供公共住房及公共基礎設施的開發。其中,國家“十四五”規劃中的保租房建設要求帶來了政府代建規模的快速擴張。據海通證券測算,以650萬套的保障性租賃住房的規劃標準計,預計在此期間保障性租賃住房的工程合同總計將超過1.3萬億。

政府代建也正是綠城管理在2022年上半年增速最高的業務板塊,同比增幅超70%;同期,該公司新拓代建項目中,來自政府、國企委託方總建築面積也顯著提升,佔比超6成。

綠城管理認為,未來,面向低收入群體、新市民、年輕人的保障性住房將會得到更多政策傾斜,政府代建未來市場空間和發展潛力巨大。

商業代建領域除了傳統的中小房企的需求之外,城投公司也有望成為新的需求來源。2021年以來,地方城投的拿地數量增加,有望催生出相當規模的商業代建市場空間。

“城投平台相較而言缺乏開發能力,而民企在這方面實力較強,輸出品牌和能力,我們就賺開發建造的錢。”2021年底開闢代建業務的某華東上市房企內部人士向記者表示,2021年下半年以來,他所在公司已停止拿地,投拓主力轉向代建項目開拓。

另外,也有公司看重資方代建。據中信建投研報,資方代建原本是代建行業一個小分支,但自本輪地產下行周期以來,融資渠道的收緊使得部分房企現金流壓力增大,不良項目數量增多,AMC、信託承接不良項目后,需要代建公司提供物業開發等方面的諮詢和管理服務,由此推動資方代建的市場的擴容。

綠城管理方面在此前的中期業績會上給出預判,“為紓困類項目提供代建服務將是未來2~3年的市場機會。”在2022年上半年,綠城管理聯合多家金融機構,先後落地了恆大江陰項目、奧園廣州雲和公館項目等多個資方代建項目。

有業內人士認為,地產的周期下行孕育着代建行業的機遇,其黃金髮展時間已經到來。旭輝建管董事長陳東彪預計,代建行業從2010年~2020年行業剛剛起步時,每年都有20%以上的增長,2021年到2025年每年還會有23%的複合增長,“這是一個非常巨大的市場。”

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